«Выгодно вложить в разрушку и продать подороже». Россияне скупают разрушенное жилье мариупольцев, которые не могут его вернуть

После того, как в сети внезапно набрал популярность репортаж пропагандистского YouTube-проекта «Мирные» о том, как в разрушенном Россией Мариуполе россиянам продается недвижимость украинцев, The Insider перепроверил его достоверность: озвученные сведения соответствуют реальности — жителей Мариуполя, потерявших свои дома, вынуждают уехать на окраины, а квартиры в отстроенных домах с положенными мариупольцам ипотечными льготами продают более обеспеченным россиянам.

В репортаже ведущая рассуждает об изменившемся рынке недвижимости Мариуполя и опрашивает риелторов, которые этим занимаются. На продажу выставляют всё, включая новый вид недвижимости под названием «разрушка».

«Как купить квартиру в Мариуполе, — начинает репортаж ведущая Регина Орехова. — Выгоднее ли вложиться в “разрушку”, чтобы потом продать дороже, когда восстановят? Как здесь снять в аренду помещение для бизнеса, сколько это стоит, какие квартиры предлагают на продажу и от чего зависит цена? Здесь разбитые здания соседствуют с новенькими и восстановленными, рынок недвижимости очень нестандартный».

Репортаж стал резонансным после того, как отрывок из него попал в TikTok. В комментариях многие предполагали, что это провокационный розыгрыш, пранк, однако, как выяснил The Insider, все показанные в ролике герои — действительно существующие люди, живущие в Мариуполе. Сама ведущая работала в пропагандистском LIFE, ездила на Донбасс как корреспондент РБК и студии документального кино «ТОК» медиагруппы «Россия сегодня», возглавляемой пропагандистом Дмитрием Кисилёвым. Эта же студия «ТОК» занималась производством фильма Ореховой «Мирные», в котором рассказывается о россиянине, который приехал в Мариуполь искать невесту, которая пропала в конце февраля 2022 года. Герой пытается вывезти ее в Россию. Вместе со съемочной группой Орехова пробыла на территории Донецкой области два месяца.

Разрушки от собственников. «Покидали жилье в спешке и у них нет сил вернуться»

Реальный человек и риелтор Наталья Мирошниченко, которая показывает на видео разрушенные квартиры, — ее удалось найти в соцсетях, в репортаже фамилия не называется. Мирошниченко работает в агентстве недвижимости «Территория Бизнеса» и получила аттестат специалиста в НКО «Единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости РФ», выяснил The Insider.

В ролике Мирошниченко показывает большую полуразрушенную квартиру. Видно, что все окна в ней были выбиты, вместо них стоят стеклопакеты с заводскими наклейками, вместо дверных проемов — дыры. Квартира заставлена мебелью и вещами тех, кто здесь жил: на кухне стоит посуда, техника, детский стульчик для кормления, детские игрушки, постельное белье, подушки. На полу лежат груды мусора, куски обоев. На столе в кухне осталась стоять бутылка из-под коктейльного апероля. Квартира стоит 5 млн рублей, рассказывает Мирошниченко. Все документы, по ее словам, «в порядке, проходят перерегистрацию в Росреестре с украинских документов на российские, после этого мы смело можем выходить на сделку в любом МФЦ». По словам риелтора, из квартиры не вымели мусор даже минимально, так как жильцы «покидали жилье в спешке, и у них нет сил вернуться убирать».

«Большая гостиная с выходом на лоджию, шикарный вид с балкона, — говорит она. — Да, квартира требует ремонта, после боевых действий сильно пострадала. Но дом, фасады уже восстанавливают. Отсюда видно наши известные шпили. Эти здания уже пережили не одну войну и, как видите, сохранились. Света здесь нет, он не подключен, потому что электрику не меняли и включать свет еще опасно. Большая комфортная кухня. Здесь надо смотреть не на последствия, которые пережила эта квартира, а на перспективу. Большая площадь, шикарная планировка. Если привести ее в порядок — это будет бесценное вложение.

А это детская спальня. Правильной формы, также стеклопакеты поменяны. Здесь ничего не горело. Была разбита крыша, вы можете заметить, что проходила сырость, дожди, появилась плесень, но сейчас дом восстанавливают, реконструируют. Эти вещи теперь можно спокойно убрать. В наше время это не проблема. Мы видим, что собственники квартиры покидали жилье в спешке, оставив всё. Вернуться сюда и убирать — большая трагедия. Люди не могут, они готовы продать вот так, как есть. Новые жильцы должны принять это и делать свой выбор».

Новые дома на месте уничтоженных. Квартиры мариупольцев продают россиянам по льготной ипотеке для мариупольцев

Еще одна категория жилья, поступившего на мариупольский рынок недвижимости, — новые дома, возведенные на месте снесенных руин. Отвечает за застройку оккупированных территорий Марат Хуснуллин — экс-министр строительства Татарстана и бывший заммэра Москвы фактически стал куратором «восстановления» инфраструктуры захваченных украинских городов. Сейчас он считается «одним из любимых подчиненных Путина», писала «Медуза » со ссылкой на источники, близкие к Кремлю. Миллиарды рублей на это идут, в частности, из бюджета Санкт-Петербурга. Однако бывшим владельцам, лишившимся квартир из-за обстрелов, в отстроенных домах на этом же месте квартиры не дают, теперь это элитное жилье на продажу.

Также Мирошниченко рассказала, что в новых девятиэтажках стоимость за квадрат — 90–100 тысяч рублей. Двухкомнатная квартира в среднем стоит пять миллионов, судя по сайтам с объявлениями о продаже это реальный диапазон цен — 2-7 млн рублей. Купить ее можно по льготной ипотеке, которую ввели специально для пострадавших мариупольцев. Однако воспользоваться ею они не могут, говорит риелтор.

«У нас есть льготная ипотека под 2%, государством она была одобрена именно для наших регионов: ДНР и ЛНР, — рассказывает Мирошниченко. — Но местные ее получить не могут: большинство официально здесь не трудоустроены, работы нет, их берут в лучшем случае на “минималку“ — 10–15 тысяч рублей. В банке тебе, конечно, ипотеку не одобрят, скажут “какая тебе ипотека — проработай полгода, принеси хороший доход, и тогда мы тебе дадим ипотеку”. У местных денег нет, нам не дают ипотеку, которая льготная и была предусмотрена для нас».

Далее в ролике показана женщина по имени Луиза, которая рассказывает об особенностях льготного ипотечного кредитования для мариупольцев, которым мариупольцы воспользоваться не могут, и потому вынуждены селиться на выселках, так как только на такую недвижимость хватает выплаченных им компенсаций. Фамилия женщины не называется. Как выяснил The Insider, это Луиза Наливай, которой в Мариуполе принадлежит ряд предприятий, включая агентство недвижимости «Территория Бизнеса», где работает и упомянутая выше Мирошниченко.

«Это печаль и боль. На сегодняшний день квартиру в Мариуполе могут себе позволить люди из большой России, — говорит Наливай. — Сами мариупольцы, которые получают в виде компенсации по 35 тысяч рублей за квадратный метр, не могут купить ни жилье в Мариуполе, ни выкупить свое. Особую боль несут те ситуации, когда дома мариупольцев разрушены, и на этом месте уже собираются строить ипотечное жилье, которое в разы по стоимости превышает цену компенсации. И таких людей очень много. У них есть квартиры, которые находились в домах в центре Мариуполя, — элитные, хорошие места. Дом был в результате боевых действий очень сильно поврежден, комиссией было принято решение его снести. Есть граждане, у которых есть право собственности, зарегистрированное по данному адресу, — к примеру, проспект Металлургов, 77. И эти люди им предлагают в качестве компенсации жилье где-то на окраинах. Кто-то захотел, кому-то всё равно. Им негде жить, и они согласились. Но есть люди, которые на окраине жить не хотят, — почему они должны соглашаться, если у них было жилье в центре города и они хотят остаться в этом центре собственниками жилья.

Но городской властью уже выделен земельный участок — этот по этому адресу — для строительства многоквартирного дома, который не предусмотрен для выдачи в качестве компенсационного жилья. И там будет возможно купить жилье только в ипотеку. Да, льготную, да, для среднестатистического россиянина. Но этот мариуполец, у которого в паспорте стоит прописка — проспект Металлургов, дом 77, квартира такая-то — получается, не имеет возможности и права получить это жилье в своем доме».

Согласно данным украинских СМИ, дом по адресу проспект Металлургов, 77 действительно был снесен, так как сильно пострадал при обстреле. В доме было 144 квартиры.

Еще одна риелтор из того же агентства, Татьяна Малеван, рассказывает, что спрос огромный и превышает предложение. При этом отмечает, что продажа недвижимости идет с согласия собственников: «Желающие в основном — это приезжие: ближняя ДНР (Макеевка, Луганск, Донецк) и заканчивая Сибирью, сибиряки тоже присматривают у нас морской бриз. Мариуполь такого не помнит, чтоб так стремительно разрастался город. Мариуполь развивается прямо на глазах».

Высокий спрос подтверждали и украинские СМИ. Кроме того, как рассказывал ранее «Холоду» мариупольский застройщик «ЮгСтройИнвест», квартиры в новостройках разбирают, действительно, быстро. В одном из домов — 51 квартира, но ни одна из них не достанется бывшим жильцам, пишет «Холод»: все они выставлены на продажу, а большинство — уже куплены. «От дома всего 700 метров до моря, — объясняет менеджер по продажам “ЮгСтройИнвест”, — квартиры очень быстро разобрали. Двухкомнатных уже нет».

«Холод» также опросил людей, которые жили в известном в городе «Доме на Нахимова» (Нахимова, 82), которые рассказали, что их жилье фактически захвачено и уже выставлено на продажу. «Жителей дома, который тут был, выкинули на улицу. А здесь строят дом на продажу, — говорит одна из женщин. — Мы на эту квартиру полжизни работали и больше 30 лет в ней прожили. И мы всего лишились! У меня сегодня день рождения. Мне 63 года, и я бомж. За что?»

По словам украинского политика Петра Андрющенко, который работал советником украинского мэра города, в Мариуполе снесли 465 многоэтажных домов. Блогеры, близкие к оккупационной администрации, распространяют такие цифры: заявки на жилье подали более 13 тысяч мариупольцев; новых домов, в которых должны раздавать бесплатное компенсационное жилье, построили 60; квартиры получили 2427 человек, при этом 4462 людям отказали. По словам мариупольцев, очередь на жилье не двигается с марта — хотя некоторые уже построенные дома стоят пустыми. И теперь, по данным Минстроя ДНР, планируется строительство 119 ипотечных домов, в которых квартиры будут только продаваться. При этом местные говорят, что это в лучшем случае пятая часть мариупольцев, оставшихся без жилья. Многие не могут даже подать заявление на восстановление своей недвижимости, потому что у них сгорели все документы.

Крымский опыт: покупка «разрушки» может оказаться разорительной

Риелторы в ролике говорят, что жилье в так называемой разрушке продают по договору с собственниками недвижимости. Это возможно — механизм с 2014 года оттачивали в Крыму: для такой продажи собственник должен перерегистрировать жилье в Росреестре и сменить украинские документы на российские, «переехав» в новое правовое поле. Однако, как показывает опыт того же Крыма, для новых покупателей такая покупка может обернуться плачевно: у многих, кто решил после аннексии приобрести на полуострове недвижимость (уже переоформленную в российском правовом поле), ее потом просто отсудили.

Чаще всего такое случалось, если недвижимость представляла какой-либо интерес, помимо просто квадратных метров жилья. Например, находилась недалеко от центра и/или моря либо участки были нужны Минобороны. В такой ситуации власти создали уже отработанный механизм: они подают иск в суд, где заявляют, что недвижимость человек при Украине или даже в СССР приобрел незаконно. Была неправильно проведена приватизация, участок находился слишком близко к морю, госорганы не имели права разрешать приватизацию госактивов и т.д. Судебные процессы были построены на поиске нарушений, допущенных десятки лет назад, когда никакого правового поля РФ здесь не было. Например, показательна история многочисленных судов с крупнейшим на тот момент севастопольским ТЦ «Муссон», которым заинтересовались местные власти. В судах представители местного правительства доказывали, что корпуса ТЦ, построенные в 1960-х — это «самовольно возведенные капитальные строения».

Иногда у новых владельцев недвижимости на аннексированной территории не просто отбирали приобретенное жилье, а заставляли его за свой счет сносить. В такую ситуацию попал даже Иосиф Кобзон, который являлся собственником апартаментов в поселке Парковое на Южном берегу Крыма. Апартаменты находились в 15-этажной высотке на берегу моря, вокруг нее было несколько элитных резиденций, одна из них принадлежала украинскому олигарху Ринату Ахметову. После аннексии виллу власти отобрали (безвозмездно национализировали) и продали «Газпрому». Газовый монополист выкупил и другие объекты недвижимости вокруг высотки, отстроив там отельный комплекс. Однако с верхних этажей 15-этажки отлично просматривалась территория «газпромовских» владений, и вскоре появился иск о том, что высотка была построена при Украине незаконно. Владельцев апартаментов — 649 семей — заставили за свой счет снести весь этот комплекс.

Еще один показательный пример из Крыма — суды по землевладельцам в урочище Аязьма (Севастополь), где местные власти при Украине раздали по какой-то причине людям земли, издав соответствующее распоряжение о выделе. Однако после аннексии оказалось, что эти земли находятся в непосредственной близости к военному объекту — береговому стационарному ракетному комплексу «Утес». Сам объект давно разграблен и разрушен, от него остались только провалы проемов пусковых комплексов, лишенных многотонных стальных крышек. Однако земли эти находятся в невероятно красивом месте посреди урочища — с видом на море, лес, дикие яблоневые сады. Здесь есть даже родник. Как и многие живописные места в Крыму, эта территория быстро стала предметом иска Минобороны — крупнейшего лендлорда полуострова. И как только на свет появился иск властей о незаконном выделении земли, распоряжение украинских властей о выделе участков людям таинственно исчезло. Минимум по одному из таких дел в Аязьме, о которых известно The Insider, ответчики проиграли суды во всех инстанциях и участка лишились.