Элитное полуразрушенное: цены на жилье на Донбассе взлетели до небес, несмотря на разруху, обстрелы и проблемы с водой

Под объявлением о продаже в Луганске трехкомнатной квартиры комментаторы недоумевают: «Туда снаряды летают, а они квартиры — по 11 млн. Совсем сдурели. Уж лучше бы, к примеру, в Волгограде, там вода хотя бы есть».

Несмотря на близость боевых действий и разруху на оккупированных Россией территориях Донбасса, цены на жилье за последние пять лет поднялись на 30–40% и продолжают расти. Дорожают как объекты, выставленные на продажу, так и аренда. По данным на июль 2025 года, однокомнатная квартира в Донецке стоила в среднем 2,9 млн рублей ($35 000). Самая дешевая квартира в Луганске (неотремонтированная однушка на первом этаже в хрущевке) — 2,5 млн рублей ($30 000). К началу августа средняя стоимость однушки в Мелитополе выросла до 3,8 млн рублей (примерно $46 000), в Бердянске — до 3 млн рублей (примерно $36 000).

Луганский риелтор Игорь Чернышев, руководитель агентства недвижимости «Бастион», рассказывает, что с 2007-го по 2013-й год, когда его город был под контролем Украины, рынок недвижимости процветал. В 2007-м многие брали ипотеку, а в три довоенных года у луганчан росла зарплата и они покупали жилье за наличные.

После 2014 года, когда в городе установилась власть пророссийских сепаратистов, цены на недвижимость резко упали. Как отмечает другой риелтор, однокомнатная квартира, стоившая $25 000–30 000 при украинской власти, после начала боевых действий обесценилась до $5000.

В последние годы, уже во время полномасштабного вторжения, цены резко подскочили. По словам Чернышева, если пять лет назад он не смог продать двухкомнатную квартиру за $7000, то сейчас такой вариант стоит примерно 6 млн рублей (около $61 000).

Ноль уберите

Цены в Луганске выросли даже по сравнению с 2024 годом. Тогда еще трехкомнатную квартиру, пусть и с советским шиком — коврами на стенах, можно было купить за 3,5 млн рублей ($42 000).

При этом, отмечают комментаторы, за такие деньги продаются ветхие квартиры в плачевном состоянии: «Дома старые, дворов нет, дороги убитые, канализация течет, самый большой бонус — прусаки! И всего-навсего 5 млн».

Цены на дома и коттеджи могут достигать сумм от 40 до 200 млн рублей (от $485 000 до $2 420 000). Например, за этот дом в Луганске с винным погребом и двумя санузлами просят 35 млн рублей ($423 000).

Люди в комментариях не сдерживают эмоций: «Полмиллиона баксов? Серьезно? А че так дешево? На Доминикане дешевле коттеджи, но кому они там нужны? А вот в Луганске — конечно!»

За трехкомнатную квартиру на седьмом этаже девятиэтажного дома в спальном районе Луганска хотят 7,3 млн рублей. «Работы нет, пойти некуда. Война закончится, за эти деньги можно будет подъезд купить», — пишет Алексей.

Эта квартира на первом этаже под ремонт продается за 3,7 млн рублей:

Под объявлениями о продаже жилья часто пишут и так: «Ноль уберите», — и добавляют, что дешевле будет купить квартиру в Ростове, Краснодаре или Тюмени.

Но нули никто не собирается убирать, потому что предложение на рынке остается низким, а повышенный спрос раздувает цены.

Не продашь — конфискуют

Многие донбассовцы уехали от войны, разрухи и оккупации. Они стараются продать оставшиеся квартиры, что, по идее, должно было бы толкать цены вниз. Но продать квартиру не так-то просто.

Для этого сначала необходимо вернуться в оккупированный город. Для обладателей украинских паспортов это означает пройти контроль в аэропорту «Шереметьево» (многих не пускают) и на перекладных добраться до Донбасса. Затем они должны получить российский паспорт, без которого право на квартиру не доказать и, соответственно, ее не продать. Помимо паспорта, могут потребовать СНИЛС (страховой номер индивидуального лицевого счета). На получение документов уходит много времени — от четырех месяцев и больше.

Даже если повезет оформить все документы и продать квартиру, то дальше — надо найти способ вывезти из России полученные деньги. По закону из России можно вывозить до $10 000 на человека, поэтому украинцы едут целыми семьями или переводят деньги через криптовалюту.

В итоге, по словам риелтора, 30–40% квартир так и стоят непроданные, поскольку собственники либо не могут добраться, либо ждут, когда Россия покинет Луганск.

В марте 2024 года все оккупационные администрации решили, опираясь на закон «о бесхозяйном имуществе», изымать не внесенные в российский реестр недвижимости квартиры, где никто не живет и не оплачивается коммуналка.

Собеседник The Insider в Мариуполе рассказал, что по домам ходят комиссии и ищут пустующие квартиры. Потом адреса публикуют в интернете и в течение трех месяцев недвижимость переводят в статус бесхозяйной. Еще через три месяца квартира становится городской собственностью. После этого отстоять свое право на жилье можно только через суд и только с российскими документами.

Другой риск — в брошенную квартиру могут нагрянуть «незаконные квартиранты». «Когда мы уезжали, я оставила соседу ключи, — рассказывает переселенка из Мариуполя Наталья Ольхова. — Потом зашли оккупанты, и сосед решил, что квартира мне не нужна. Отдал ключи приезжим из Дагестана, а они поменяли двери и окна и сказали: “Мы тут будем жить, если хочет свою квартиру, пусть приезжает лично сама и привозит документы”».

Риск потерять квартиру вынудил часть владельцев квартир все-таки добраться до родных мест, чтобы продать оставшуюся собственность. Но на ситуацию на рынке это никак не повлияло.

Повреждено или разрушено

Предложение на рынке недвижимости ограничено еще и потому, что россияне в ходе боевых действий целенаправленно били по жилым районам.

В оккупированной Авдеевке, которая сильно пострадала, в начале года восстановили лишь один дом из 150. В апреле 2023 года оккупационные власти решили, что большинство зданий придется сносить — отремонтировать удастся только 13% домов.

Одну многоэтажку в Авдеевке восстановили на средства Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов. Отчитываясь о проделанном ремонте, власти отметили, что смогли обеспечить здание только светом и отоплением.

Похожая ситуация и в Северодонецке Луганской области. Восстанавливать его должен был Пермский край. Однако, по данным Луганской областной военной администрации (находится на подконтрольной Украине территории), город по-прежнему в руинах, заселена только треть квартир.

Также сообщается, что в разрушенном Бахмуте, который россияне брали долго и мучительно, пострадавшие дома разбирают на стройматериалы и вывозят их в Мариуполь.

В Мариуполе повреждены или разрушены 93% многоэтажных жилых домов (443 здания). В так называемой ДНР утверждают, что с 2022-го по 2024 годы в Мариуполе построено 70 новых домов. Однако жилья всё равно не хватает. Бывший мэр оккупированного Мариуполя Олег Моргун говорил, что к началу 2025 года дефицит компенсационного жилья в новостройках составил 5121 квартиру.

В апреле 2024 года правительство «ДНР» перестало давать людям жилье взамен утраченного, заменив его денежной компенсацией: 45 тысяч рублей за 1 км² при рыночной цене выше 100 тысяч рублей. По данным местных СМИ, 20 тысяч мариупольцев остались без жилья, однако право на компенсацию есть только у половины из них.

Жители Мариуполя, потерявшие дома из-за боевых действий, записали массу обращений к Путину о том, что они теперь бомжи. Но реакции нет: на месте разрушенных и специально снесенных домов строят новые — под ипотеку, а квартиры людям предлагают по компенсационной программе, в которой огромные очереди.

Для состоятельных россиян

Таким образом, спрос на рынке жилья, который толкает цены вверх, создают те, кто может позволить себе ипотеку или у кого есть большие суммы денег на руках.

Игорь Чернышев рассказывает, что в Луганске сейчас строят три комплекса: «Возрождение», «Авиатор» и «Красноярский», начинается строительство еще двух — «Дружба» и «Дубрава». Цены там выше, чем на вторичном рынке: 110–160 тысяч рублей за км². Он говорит, что местные жители могут позволить себе в этих домах в лучшем случае однокомнатную квартиру, а остальное — для состоятельных россиян.

Лишь каждый третий желающий приобрести жилье в Мариуполе — местный, в интервью РИА «Новости» говорит Наталья Мартынова, гендиректор девелопера «Эволюция», строящего клубный дом в Мариуполе. «Спрос предъявляют в основном жители других регионов России, которые приехали в республику вести восстановительные работы и решили остаться в ней на постоянное место жительства. В основном это покупатели из Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, а также из северных регионов России», — утверждает Мартынова.

Заинтересованные в продажах девелоперы, как Мартынова, и представители федеральных и оккупационных властей пытаются завлечь покупателей из других регионов якобы «инвестиционной привлекательностью» региона, которой «способствует благоприятный климат и соседство с морем». В СМИ создается вполне позитивная картинка: города активно заселяются жителями крупных российских городов. И все они — строители, госслужащие, деятели культуры, врачи, учителя и прочие специалисты, которые якобы едут налаживать жизнь в «исторически российских» городах.

На самом же деле на Донбассе, который в Украине не считается «теплым» регионом, жилье для отдыха украинцы никогда не покупали. Здесь были сосредоточены промышленные предприятия, и внутренний спрос до 2014 года обеспечивался довольно высоким уровнем зарплат. Теперь же люди с большими кошельками — это, прежде всего, российские военные. Именно они стремятся пристроить свои многомиллионные выплаты. В Луганске, например, резкий рост цен на недвижимость произошел сразу после объявления так называемой «СВО», когда у военнослужащих резко выросли зарплаты.

В квартире лучше, чем в казарме

Ирина живет в поселке Мангуш Мариупольского района. Российских военных она видит довольно часто: например, в магазинах, где они закупаются. «По поселку ездит много военных. Живут в домах — даже в соседних, знаю, что живут. Купили, снимают или отжали — не знаю», — говорит Ирина.

Марина из Горловки говорит, что квартиры часто покупают именно участники «СВО», другими причинами высокие цены в городе, расположенном недалеко от линии фронта, она объяснить не может: «Риелторы думают, что солдаты с “СВО” всё равно купят. Такие цены бешеные, наживаются, как хотят».

В Луганске, где линия фронта намного дальше, ситуация другая, хотя российских военных там тоже немало. Луганчанка Инна говорит, что военных видит довольно часто, например, с оружием в аптеке. Она предполагает, что вряд ли они участвуют в боевых действиях, потому что линия фронта далеко, поэтому уверена, что они просто живут в Луганске.

Другая жительница города, Ольга, рассказывает, что по соседству с ней живут военные из Башкортостана. Помимо башкирских военных, в захваченные населенные пункты Украины, по данным риелторов, переселяются выходцы из Чечни, Бурятии, некоторых других регионов Сибири. Речь идет, прежде всего, о военных и их семьях.

Более того, на оккупированных территориях по-прежнему доступна льготная ипотека (2%) на вторичное жилье. Формально ею могут воспользоваться только местные жители. Но, как уверяет один из риелторов, с которым поговорил The Insider, эту формальность нередко обходят: «Схема, когда за офицером условной Росгвардии приезжает семья, и уже жена оформляет ту самую “ипотеку под 2%”, вполне реальна».

Чужих на рынке нет

Для кого точно на Донбассе создают «курортные» условия, так это для застройщиков. Большинство контрактов получают компании, имеющие личные связи с чиновниками, причем самого высокого уровня. Жилье в так называемых «новых регионах» строят 37 компаний, которые, по данным Минстроя, реализуют 135 проектов.

Чтобы вести бизнес на территории с сомнительным статусом, где потенциально могут возобновиться боевые действия, необходимы госгарантии и льготы. Застройщики бесплатно получают земельные участки, а коммуникации прокладываются за счет федеральной программы.

Как рассказал The Insider директор проекта «Арктида» Илья Шуманов, есть закрытый перечень подрядчиков российского Минстроя, которым разрешили работать на оккупированных территориях. В этом списке 17 организаций: «Эти компании должны поделить пирог в размере полутора триллионов рублей на восстановительные работы».

По словам Шуманова, в списке фактически нет неизвестных российским властям организаций: «Например, есть компании, связанные с госкомпанией “Автодор”. Есть компания ЭКС, которая связана с ГРУ. Есть люди, которые связаны с олигархическими кругами, и так далее», — рассказывает эксперт.

Еще на оккупированных территориях работают фирмы, попавшие под санкции, и многие региональные монополисты. Последним стало сложно выживать у себя в регионах, где практически ничего не строится, а условия ипотеки ужесточились.

В числе подрядчиков и фирмы, попадавшие в мошеннические скандалы: например, «АльмакорГруп», руководителя которой арестовали из-за злоупотреблений при реконструкции аэропорта в Магнитогорске.

Что будет с ценами

В течение ближайшего года рост цен на недвижимость на оккупированных территориях продолжится, особенно на новостройки. Он составит как минимум 10–15%, уверен Илья Шуманов, поскольку в эксплуатацию вводят довольно ограниченные площади жилья.

«Этому также способствует несколько факторов, — говорит эксперт. — Во-первых, военная необходимость. Пока идет война — военные будут получать жилье на этой территории. Второе — это инфляция рубля, и в условиях санкций строительные материалы будут дорожать».

Если война продолжится, то в течение трех лет спрос, а за ним и цены начнут падать, особенно на прифронтовых территориях, считает Шуманов.

В перспективе же ситуация будет развиваться по крымскому сценарию, уверен Шуманов: «Население будет вдвое меньше фонда жилья, а государство через 10 лет завершит все основные программы. Уйдет эффект льгот, и начнут действовать рыночные механизмы, которые, конечно, приведут к снижению цен».

Если оккупированные Россией территории вернутся под контроль Украины, то обвал цен случится еще быстрее, поскольку не будет спроса со стороны россиян. Более того, тогда встанет вопрос реституции, поскольку Украина не признает операций с недвижимостью в оккупированных областях.